Afin de favoriser l’investissement locatif, l’État met en place des politiques visant à réduire les impôts de ses contribuables. Entre ces différents dispositifs, certains sont plus rentables, tandis que d’autres sont plus sûrs. Dans cet article, vous découvrirez comment payer moins d’impôts avec la loi Bouvard et la loi Pinel.
Principes et fonctionnement de la loi Bouvard
La loi Censi Bouvard est un dispositif visant à inciter les contribuables à effectuer une location meublée non professionnelle dans les résidences de services. Cela concerne principalement les résidences neuves, en année d’achèvement ou les logements rénovés. Il s’agit de la solution la plus simple pour défiscaliser. En effet, grâce à ce dispositif, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 11 % du prix de l’acquisition du bien. À cela s’ajoute un abattement des loyers perçus et une récupération de la TVA. Cette réduction d’impôt à hauteur de 11 % de la valeur d’acquisition du bien s’étale sur une durée minimum de 9ans. Si par exemple l’investisseur achète un immobilier à 200 000 €, le rabais correspondra à 22.000 €. Une somme de 2444 € lui sera versée tous les ans, jusqu’à la fin de la durée du bail. La valeur de l’impôt excédante peut être reportée sur six années supplémentaires, dans la condition où l’immobilier reste en location. Avec ce dispositif, le contribuable peut investir dans plusieurs logements locatifs et payer moins d'impôts. Toutefois, il existe des limites quant au montant de l’investissement annuel. Ce dernier ne doit pas dépasser les 300 000 €. En ce qui concerne la récupération de la TVA, elle correspond à un remboursement équivalent à 20 % du prix d’achat de l’immobilier. Pour bénéficier de cet avantage, l’investisseur devra garder le même statut fiscal pendant 20 ans. Le régime censi doit répondre à plusieurs critères. Tout d’abord, l’immobilier doit être un lmnp ou location meublée non professionnelle. La mise en location du bien ne peut pas excéder les 12 mois après sa livraison. Afin de payer moins d’impôts en investissant dans l immobilier, il convient aussi de meubler ce dernier par bail commercial. La durée minimale de sa mise en location est de 9 ans. Pour cette modalité, le logement ne peut pas être utilisé à des fins professionnelles. Par la suite, l’investisseur est dans l’obligation de déclarer dans la catégorie de revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) toutes les recettes générées. Ces dernières ne doivent pas dépasser les 50 % de ses revenus globaux. Les détails sur le fonctionnement de cette loi sont expliqués par les professionnels du site reduire-ses-impots.net.
Avantages et inconvénients de la loi censi
Les avantages qu’offre le dispositif Bouvard sont nombreux. Le régime constitue un investissement rentable sur le long terme grâce à un complément de revenu fiable et sécurisé. Avec le bail commercial obligatoire, le contribuable est à l’abri des loyers impayés. En plus de la réduction à hauteur de 11 % du prix d’achat du bien, l’investisseur dispose également d’un droit de récupération de la totalité de la TVA : 20 % du prix du bien immobilier. Pour cela, il doit choisir le statut lmnp. Il pourra également bénéficier d’une réduction d’impôt de 50 % sur ses revenus locatifs. Grâce à cette loi, plus de 3/4 du bien locatif est financé par les loyers et les impôts. En outre, pour que l’investissement soit rentable, l’intervention d’un gestionnaire est indispensable. Ce professionnel s’occupe de mener à bien toutes opérations relatives à l’épanouissement du projet. Il convient alors de faire appel à un expert qui connaît les règles de l’art et le type de résidence à développer avant de choisir d’investir pour payer moins d'impôts. Dans le cas contraire, le projet peut faillir. Par ailleurs, le plafonnement des niches fiscales ne doit pas dépasser les limites imposées par la loi. En effet, pour ce dispositif, la réduction d’impôt ne peut excéder les 10 000 euros par an. Et puisque le bien jouit déjà d’un abattement d’impôt, il ne bénéficiera plus d’amortissement. Quant à la TVA, sa récupération demande un statut lmnp pendant 20 ans. Dans le cas contraire, l’investisseur doit rembourser au trésor public le reste qu’il doit.
Les modalités de la loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif qui concerne tous les particuliers désirant investir dans l immobilier locatif neufs ou VEFA dans le but de les louer. En contrepartie, ils bénéficient d’une défiscalisation équivalente à 12, 18 ou 21 %. Cette loi a pour objectif d’offrir plus de logements en location aux ménages avec des revenus modestes. Plus précisément, les biens immobiliers sont financés par les loyers générés et la réduction d’impôt. Avec cette politique, les logements doivent être conformes aux réglementations thermiques 2012. Le principe de cette loi diffère de celui du dispositif précédant. Il a le même fonctionnement que la loi de défiscalisation immobilière. Cela veut dire que la valeur de l’abattement dépend de la durée de location du bien immobilier. Pour un délai de location de 2 ans, la réduction correspond à 12 % du prix d’achat. Pour une durée de neuf et douze ans, l’abattement est de 18 et 21 %. Concrètement, la valeur de la réduction se calcule sur un plafond de 5 500 €/m² et ne peut dépasser le seuil de 300 000 €. Pour profiter du régime Pinel, l’investisseur s’engage à respecter les plafonds de revenus des locataires qui sont établis tous les ans. Comme pour la loi Censi-Bouvard, l’éligibilité du dispositif Pinel demande que l’immobilier neuf soit mis en location 12 mois après son acquisition. La maison ou l’appartement doit par la suite garder un statut de résidence principale pendant de 6 à 12 ans. Il ne doit pas être meublé. Afin de profiter des avantages fiscaux proposés par la loi Pinel, l’immobilier doit être implanté dans la zone A, A bis et B1. Le prix de la location est aussi un facteur d’éligibilité pour le dispositif. Les immobiliers pour les personnes à revenus moyens proposent généralement un loyer assez bas (moins de 10 à 20 % du prix du marché libre).
Avantages et inconvénients du dispositif Pinel
Comme premier atout, la loi Pinel offre un grand privilège fiscal. Plus la durée de la location est longue, plus la réduction de l’impôt est importante. En investissant dans le neuf, le propriétaire disposera aussi d’un immobilier fiable qui respecte les normes énergétiques en vigueur. Les travaux de rénovation future ne sont donc plus des soucis. Le contribuable peut ensuite investir dans un autre immobilier, sans dépasser les limites de 300 000 euros. Pour ce qui est du choix des locataires, le propriétaire peut louer son immobilier à sa famille. Cette dernière ne doit pas figurer pas dans son foyer fiscal. Cependant, ce dispositif présente quelques contraintes non négligeables. La plus importante d’entre elles se situe au niveau du rendement. Avec le plafond sur les loyers, les bénéfices sont limités. Par la suite, une signature de durée d’engagement n’est pas obligatoire avec le système. En cas de vacances, l’investisseur doit chercher de nouveaux locataires dans l’année. Sinon, il risque de perdre ses avantages fiscaux.
