L'un des soucis récurrents des propriétaires est le non-paiement de leurs loyers. Après l'échec des procédures amiables, ils peuvent demander à un huissier, par la délivrance d'un acte spécifique, de contraindre les locataires défaillants à payer leurs dettes locatives.
Le début de la procédure
Certains sites de confiance, comme www.litige.fr, vous donnent une définition précise du commandement de payer.
Il s'agit d'un acte juridique, qui ne peut être rédigé et délivré que par un professionnel, en l'occurrence un huissier de justice. Ce document comprend en effet des mentions obligatoires, précisées par la loi du 24 novembre 2018. Il s'agit notamment du délai laissé au débiteur, du montant de la somme due, avec le détail de la somme principale et des intérêts, ou encore des suites à prévoir en cas de défaut de paiement.
Le locataire doit en effet savoir, en lisant ce document, qu'il s'expose, faute de paiement dans les délais, à des poursuites judiciaires et à une expulsion. Il doit aussi être averti de la possibilité de demander au juge des délais supplémentaires pour s'acquitter du paiement de sa dette. Si l'une de ces mentions venait à manquer, le document serait nul et de nul effet.
Ce document n'est valable que si le créancier peut se prévaloir d'un titre exécutoire, c'est-à-dire d'une décision de justice permettant l'exécution de ses droits. L'existence de ce titre est mentionné dans l'acte. Par ailleurs, cet acte juridique doit se fonder sur la clause résolutoire.
Présente dans la plupart des contrats de bail, elle prévoit la résiliation du bail en cas de non-respect par l'un ou l'autre partie de ses obligations. Or, le non-paiement du loyer figure parmi les obligations du locataire.
L'envoi de l'acte
Le propriétaire constatant des impayés de la part de son locataire ne demande pas aussitôt à l'huissier de rédiger un commandement de payer dans les formes et de le lui signifier. Il faut, au préalable, respecter d'autres étapes.
Le propriétaire essaie d'abord de régler le problème à l'amiable, cherchant à trouver un compromis avec son locataire. Si cette tentative n'aboutit pas, il peut lui adresser un courrier de relance, par le biais d'une lettre mais aussi d'un sms.
Faute de réponse positive de la part du locataire, le propriétaire lui adresse alors, par lettre recommandée avec accusé de réception, une mise en demeure de payer. C'est suite à l'échec de cette nouvelle tentative que l'huissier adresse alors au locataire défaillant un commandement le sommant de payer ses dettes locatives. Dès lors, le locataire dispose d'un délai de deux mois pour s'en acquitter.
Le locataire accepte de payer
Dans le meilleur des cas, le locataire, qui vient de recevoir un commandement de payer, accepte de régler sa dette. Il devra lui ajouter le règlement des frais d'huissier. Dès lors, la clause résolutoire ne joue plus et la procédure s'éteint.
Le locataire peut également demander des délais de paiement au juge, qui peut les lui accorder s'il estime la requête fondée.
Par ailleurs, le locataire peut s'entendre avec le propriétaire pour ne payer dans l'immédiat qu'une partie de sa dette. Il devra dès lors négocier avec lui son étalement. Cet accord devra être consigné dans un document écrit.
La procédure judiciaire
Si, par contre, le locataire ne donne pas suite, dans les délais prescrits, à l'acte signifié par l'huissier, qui lui enjoint de payer sa dette, ou s'il conteste le montant de la somme réclamée, le propriétaire lésé peut faire intervenir la clause résolutoire et intenter, devant le tribunal compétent, une action en justice.
L'avocat mandaté par le propriétaire attend d'abord que le délai de deux mois imparti au locataire s'épuise. Au terme de cette période, et faute du paiement des loyers dus, le locataire et son éventuel garant sont assignés, de manière solidaire, devant le tribunal.
Si le juge constate la réalité de la créance, il peut condamner le locataire à la payer, ainsi que les indemnités spécifiques dues par celui-ci au titre d'une occupation illégale des lieux. Enfin, le locataire peut être contraint à payer les frais d'avocat.
Mais cette décision ne se traduit pas forcément par la résiliation du bail. En effet, le juge peut permettre au locataire d'étaler sa dette. Dans ce but, il établit un échéancier précis. C'est son strict respect qui conditionne le maintien du bail. Par contre, si cet échéancier n'est pas respecté, le juge peut résilier le bail et ordonner l'expulsion du locataire.
Mais il peut également se prononcer d'emblée pour son expulsion. Il peut exiger qu'en cas de résistance du locataire, il soit fait appel à la force publique. De son côté, l'huissier de justice est chargé de délivrer l'assignation devant le tribunal à la partie concernée. Si le juge en décide ainsi, il informe également les autorités compétentes de l'ouverture d'une procédure d'expulsion à l'encontre du locataire défaillant.
