Après plusieurs visites, vous avez finalement pu établir la liste des quartiers potentiels où faire votre investissement locatif. La prochaine étape vise à déterminer lequel des biens immobiliers que vous avez retenus rapporteront le plus. Intuition et flair mis à part, ceci implique des calculs dont le fameux rendement locatif.
La notion de rentabilité locative
À la banque, lorsqu’on investit une somme d’argent, le rendement annuel de ce placement permet de déterminer combien d’argent on a gagné sur une année. Il s’exprime en pourcentage du montant investi. Quand le placement est un bien immobilier, le terme « rendement » est remplacé par « rentabilité locative » c’est-à-dire que les intérêts de l’argent placé sont obtenus par la location de ce bien.
Cet outil évalue si l’investissement locatif que l’on envisage est attractif pour le comparer à d’autres investissements en vue d’un choix optimal. À Paris, la rentabilité varie entre 2 et 4%, plus bas si le quartier est chic et résidentiel. Évaluez votre placement avec la rentabilité brute et la rentabilité nette.
Rendement locatif brut/rentabilité locative brute/RLB
Le RLB est donné par le rapport entre le gain annuel des loyers et le coût d’acquisition (prix d’achat + frais de notaire + frais d’agence) du bien et ce hors charges et taxes liées soit :
| RLB = (loyer annuel/prix d’acquisition) x 100 |
Ce rendement convient pour un rapide comparatif entre plusieurs biens immobiliers, par contre c’est un mauvais outil pour aider l’investisseur à prendre la décision d’achat vu qu’il ne reflète pas la réalité étant exempt de taxes et de charges. D’où l’importance de déterminer la rentabilité nette.
Rendement locatif net/rentabilité locative nette/RLN
Contrairement à la RLB, la RLN inclue toutes les charges et les frais divers dans son calcul (frais de financement, assurance propriétaire non occupant et impayés de loyers, frais administratifs, taxe foncière, travaux d’entretien et de réaménagement, vacances locatives, etc.). Tous ces frais sont à retirer au loyer annuel perçu : on obtient ainsi la RLN avant impôts, un peu plus réaliste, mais pas encore assez pertinente.
| RLN avant impôt = ("loyer annuel" – "charges et frais divers"/prix d’acquisition) x 100 |
En effet, l’immobilier locatif est imposable (prélèvements sociaux, revenus fonciers, etc.), car il génère un revenu. Mais il permet aussi d’obtenir des réductions d’impôts selon le type d’achat que vous aurez réalisé. C’est pourquoi il faut l’intégrer également dans le calcul. Et voilà, vous avez votre rentabilité réelle. Vous pouvez vous recourir à immobilier-94.com pour mieux vous renseigner.
